© Jan B van der Marel

Als ik door de campo van Canillas de Aceituno rijd of wandel met onze honden Guus en Beppie, zie ik vaak op hele mooie plekken van die half ingestorte ruïnes staan, met fantastisch uitzicht op het meer van Viñuela bijvoorbeeld, of onze berg La Maroma of op de zee. Klaar voor renovatie zou je zeggen. Maar laat je niet verleiden door verhalen van een verkoper dat alles mogelijk is want dat hangt helemaal af van de bestemming, de staat waar het zich in bevindt en de omschrijving van de locatie.

Voor het gemak, nog even de begrippen op een rij voor mensen die op zoek zijn naar zo’n buitenkansje in Andalusië en dan de woorden Finca en Cortijo gaan tegenkomen. De grote droom van velen is een Finca te bezitten, maar eigenlijk wordt meestal een Cortijo bedoeld. Een ervaren makelaar die een zoekopdracht krijgt om het toekomstige droomhuis voor je te vinden, zal dan ook altijd navragen wat je exact voor woonwensen hebt en niet klakkeloos elke Finca aanbieden.

Bij een Finca denk je aan een landhuis of boerderij op een groot perceel. Het huis van de buren staat op behoorlijke afstand en privacy is daardoor gegarandeerd. In werkelijkheid klopt deze beschrijving maar gedeeltelijk en kent nogal wat nuances: een Spaanse Finca is een verzamelnaam voor een perceel, een grondstuk (groot of klein), al dan niet bebouwd met een opstal in welke vorm dan ook. Best vaag dus en logisch dat het op meerdere manieren is uit te leggen. Spanje kent diverse soorten Fincas en in het bestemmingsplan (Plan General de Ordenación Urbana PGOU) van de gemeente is bepaald welk gebruik er voor elke soort Finca is toegestaan.

Finca Urbana
Is niets meer of minder dan een stuk bouwgrond binnen grens van het dorp of stadje. In het bestemmingsplan (PGOU) van de gemeente is het gebruik van dergelijke percelen aangeduid voor woningbouw. Bovendien zijn de voorwaarden voor de bouw vastgelegd in de bouwbepalingen. Voor elk individueel perceel is bepaald wat de maximale hoogte van de opstal mag bedragen, hoe ver de opstal minimaal van de perceelgrens moet worden gebouwd en welk percentage van het perceel maximaal bebouwd mag worden. Door bij het ontwerp van een nieuw te bouwen huis rekening te houden met deze bouwbepalingen, is een bouwvergunning meestal vrij eenvoudig te verkrijgen.

Finca Rústica

Deze soort Finca is in principe niet bestemd voor woningbouw. Het gaat hierbij meestal om percelen met agrarisch gebruik, in bossen, waterwingebieden of in de (beschermde) natuur. Zover wij nu weten is het niet meer mogelijk, zelfs niet onder bepaalde strenge voorwaarden om op een ‘finca rústica’ een vergunning te krijgen voor de bouw van een woonhuis. We komen ze nog weleens tegen in bebouwde staat en dan zijn deze huizen te herkennen door dat de toegangswegen meestal niet verhard zijn en bovendien zijn ze over het algemeen niet aangesloten op de het elektriciteitsnet, riolering of waterleiding, zodat het aangewezen is op een septic tank / pozo negro en een waterreservoir. Afhankelijk van de ligging kan elektra op Fincas Rústicas worden opgewekt via een aggregaat, zonne- en/of windenergie.

Finca Urbanizable


Dit is een Finca Rústica waarvoor in het bestemmingsplan al is aangegeven dat het onder bepaalde voorwaarden kan worden gewijzigd in Finca Urbana. Het is een misverstand dat Fincas Urbanizables uitsluitend bedoeld zijn voor de bouw van urbanisaties (woonwijken) want, hoewel dergelijke Fincas in de praktijk vaak wel voor de ontwikkeling van urbanisaties worden gebruikt, kan het hierbij ook om een individueel grondstuk gaan. Om een Finca Urbanizable om te zetten naar Finca Urbana moet een Plan Parcial ingediend te worden, waarin onder meer de perceelgrenzen en het uiteindelijke doel worden aangegeven. Na goedkeuring van deze stukken, kan het project verder worden uitgewerkt en de bouwvergunning worden aangevraagd.
 Het duurt wel een aantal jaren voordat de status van dez Finca dan ook daadwerkelijk is geëffectueerd.

 © Jan B van der Marel  

Wat is dan een Cortijo?
Dat is een boerderij met huis, opstallen en omringende landerijen. Het woord Cortijo wordt alleen gebruikt in Andalusië en Extremadura en komt van het latijnse woord cohorticulum. Het betekent eigenlijk: patio of corral. In Limburg zouden ze dit een 'hof' noemen en in andere delen van Nederland een 'hoeve'. Met andere woorden een Cortijo is een vierkant perceel met uit drie of vier optrekken bestaande omringende bebouwing, waardoor een 'hof' ontstaat. Zo'n hoeve of hof vormde het woongedeelte en werd vroeger bewoond door de hereboer met zijn gezin en zijn personeel. De rest waren opstallen voor materiaal, gereedschap en stallen voor het vee. Tegenwoordig hebben veel Cortijo's nog deze vorm die verklaard wordt vanuit de noodzakelijke bescherming tegen de zon, wind, regen, wilde dieren en dieven. In het binnenland van Andalusië herken je ze als schitterende witte stippen in de enorme velden die tot aan de horizon reiken.

Een gerenommeerd makelaar zal nooit een voorstel doen tot aankoop van een woning op een groot stuk grond, tegen een lage prijs. In de meeste gevallen zal het hier namelijk gaan om illegale bouw, hoewel er vaak wel een ‘bouwvergunning’ is. Er is dan bijvoorbeeld op een Finca Rústica een vergunning afgegeven voor de bouw van een almacén (schuur/opslagloods), zoals je die vaak op agrarisch land ziet. Na voltooiing van de bouw van de schuur is deze vervolgens omgebouwd tot woonhuis. Bewoning is echter officieel niet toegestaan. Een Licencia de Primera Ocupación (woonvergunning), noodzakelijk voor de aansluiting van o.a. water en elektra, zal dan ook nooit worden afgegeven. Het komt steeds meer voor dat zo'n woning moet worden afgebroken omdat soms wel tot het dubbele aantal m2’s is gebouwd. En als er geen dak meer op een half ingestort huis zit, kan zo'n ruïne ook nooit meer her- of verbouwd worden. Jammer van de mooie plek maar alle verhalen dat bij de gemeente met geld alles te regelen is, kloppen absoluut niet (meer)! 

Het is dus belangrijk om bij het kopen of laten bouwen van een woning in Spanje, altijd te (laten) checken wat de bestemming van het gewenste perceel is en of alle papieren aanwezig zijn, voorzien van de benodigde handtekeningen. Deze zijn bij de desbetreffende gemeente op te vragen maar het is in deze fase van de koop nog verstandiger om dit uitzoekwerk door een gespecialiseerde advocaat te laten doen. Hij/zij kent de route, de wet en natuurlijk de Spaanse taal goed waardoor je een hoop gedoe voorkomt en je uiteindelijk zorgeloos op je eigen terras van de vino, tapas en zon kunt genieten.

Met zonnige groeten van Jan,
Team Second Home Andalusia

• Blog