Een van de redenen waarom je mogelijk een huis in Spanje wil gaan kopen is om het te gaan verhuren, bijvoorbeeld op de momenten dat jullie er zelf niet verblijven of in de warme zomermaanden. Het kan een prettige manier zijn om zo een deel van de vaste kosten terug te verdienen die er nu eenmaal zijn aan het huis.

Om een huis of appartement te mogen verhuren in Andalusië, dien je een aantal stappen te doorlopen én moet het huis ook aan verschillende eisen voldoen. In deze blog nemen we je graag mee in waar je op moet letten.

NIEUWE WET VOORJAAR 2024

Al eerder werd het verplicht om een verhuur vergunning aan te vragen maar sinds het voorjaar van 2024 zijn de regels nog wat aangescherpt én wordt beter op uitvoering gehandhaafd. De wet is bedoeld om een goede balans te vinden tussen de leefbaarheid voor bewoners in een dorp. stad of appartementen complex en het groeiende toerisme. Met de regels die nu vastgelegd zijn, wil de overheid regelen dat toeristische verhuur beter georganiseerde verloopt, waardoor het tevens in balans blijft met andere soorten toeristische accommodaties. Dit moet zorgen voor een duurzaam en kwalitatief goed aanbod.

Daarnaast moet de wet helpen om oneerlijke concurrentie tegen te kunnen gaan, onder andere door mensen die hun huis illegaal verhuren. Deze illegale verhuur schaadt de gereguleerde toeristische sector, ontsnapt aan controle van de overheid en leidt tot zwartgeldcirculatie. Bovendien kan het conflicten veroorzaken met lokale bewoners. Zo wordt de toeristische sector die zich aan de regels houdt beschermt en gaat men oneerlijke concurrentie tegen. Hieronder leggen we in het kort uit hoe het werkt als je je huis of appartement wil gaan verhuren.

Het aanvragen van een RTA-licentie

Wanneer je een woning wil gaan inzetten voor de korte termijn verhuur (korter dan 2 maanden) via commerciële verhuurwebsites, moet er een licentie van het Registro de Turismo de Andalucia (RTA) worden aangevraagd. Boekingssites zoals airbnb, Booking.com, Vakantiehuisje, VRBO.com en alle andere grote boekingsites mogen je alleen opnemen op hun website als je een registratienummer hiervoor hebt.

Je kunt deze aanvraag zelf doen maar via de Junta de Andalucia maar, omdat alles in het Spaans moet en je ook wel wat specifieke vragen moet beantwoorden, raden we je aan om deze aanvraag via een advocaat of je accountant te laten doen. Deze kan je bovendien adviseren als er nog aanvullende documenten nodig zijn.

Gestelde eisen

In principe wordt een RTA-licentie altijd toegekend als je voldoet aan alle voorwaarden. Daarnaast volgt er mogelijk nog een inspectie waarin ter plekke gecheckt wordt of het huis aan de juiste voorwaarden voldoet. Deze inspectie zal op afspraak plaatsvinden. Zo kijkt de inspecteur of de volgende zaken aanwezig zijn:  
- Rookmelder en brandblusser 
- EHBO kit
- Gebruiksaanwijzingen van alle elektronische apparatuur 
- Voldoende ventilatie en ramen in iedere kamer 
- Verwarming en verkoeling verplicht in urbano (airco of ventilator) In huizen op het platteland is dit niet verplicht, wordt wel geadviseerd
- Toeristische informatie, klachtenboek en noodtelefoonnummers  op een zichtbare plek
- Reglement van de Vereniging van Eigenaren (indien van toepassing) 
- Maximaal 4 gasten per kamer of 15 indien je het huis in totaal verhuurd
- 2 badkamers bij meer dan 5 personen en 3 bij meer dan 8 gasten
- linnengoed, handdoelen ed moeten regelmatig gewisseld worden, schoonmaak service
- reparaties en onderhoud moet op regelmatige basis plaatsvinden
- sleutelservice, meet& greet

Verder moet de woning uitgerust zijn met meubels, keukengerei en bestek, linnengoed voor badkamers en keuken.
Elke slaapkamer moet een kast hebben. Er moet een internetverbinding en televisie aanwezig zijn (behalve in die gebieden zonder dekking).
Verder dient de keuken ten minste de volgende zaken bevatten:
- Koelkast
- Oven/Magnetron
- Afzuigkap
- Strijkijzer en - plank
- Stofzuiger, veger en blik.

Boetes …

Bij het niet naleven van de richtlijnen cq het volgen van de wet, kunnen er boetes worden uitgedeeld die variëren van € 10.000,- tot € 600.000,-, afhankelijk uiteraard van de ernst van da overtreding. Denk aan het niet correct vermelden van de exacte locatie en registratie gegevens van het huis in advertenties, het niet delen van de eigendomspapieren of het illegaal verhuren van kamers cq het huis.

Verschillende licenties

Er zijn verschillende licenties voor het kunnen verhuren van een vakantiehuis. Zo wordt er verschil gemaakt tussen ‘’ (in een dorp of stad) en ‘rustico’ (campo, op het platteland). Dit kunnen andere criteria zijn dan hoe het huis staat ingeschreven in het Eigendomsregister. Daarnaast worden licenties op het platteland weer onderverdeeld in ‘Vivienda Turistica’ (VTAR) en de uitgebreidere Casa Rural. 

Urbano: Hiervoor zijn alle bovengenoemde zaken verplicht (zie: gestelde eisen). Bovendien is een Licentie van Eerste Bewoning (Licencia de Primera Ocupación/LPO) ook verplicht. Mocht de woning dit (nog) niet hebben, dan kan je advocaat je hier mogelijk in ondersteunen door bv. een kopie aan te vragen van de oude LPO bij de gemeente of door een nieuwe LPO aan te vragen. Dit kan overigens wel in de papieren lopen én even duren. Het is daarom van belang om dit voor aankoop van een woning door je advocaat te laten uitzoeken.

Vivienda turistica: Je verhuurt je hele huis uit aan gasten zonder dat je er zelf ook bent. Er mogen geen aanvullende diensten zoals ontbijt, een borrel of lunch worden aangeboden. Je hebt een specifiek naambordje met je VTAR nummer nodig dat je zichtbaar aan de weg moet plaatsen.  

Casa rural: Deze licentie heb je nodig voor een B&B, hotel, ed. Dit run je als een bedrijf en je moet er dan ook minimaal autonomo (ZZP-er) voor zijn. Soms dient er ook een openingsvergunning voor een bedrijf aangevraagd te worden bij de gemeente. Dit gebeurt via een architect die het huis. de locatie ed. checkt op een aantal technische eisen. Ook voor de Casa Rural licentie is een specifiek naambordje verplicht dat goed zichtbaar moet zijn.  

Overige voorwaarden voor verhuur 

Naast het beschikken over de juiste vergunning ben je verplicht om alle gasten (van 16 jaar en ouder) die in het huis verblijven binnen 24 uur van aankomst digitaal aan te melden bij de Guardia Civil. Hiervoor heb je een kopie nodig van de legitimatiebewijzen van de gasten die je een jaar in bezit dient te houden voor het geval er eventueel een controle volgt.  Niet professioneel verhuren aan familie of vrienden mag overigens wel zonder een RTA vergunning en belasting aangifte. Als je zelf niet aanwezig bent in je huis, dan moet je ze in principe ook aanmelden via de app van de Guardia Civil.

In Andalusië geldt de plicht om ook als niet-fiscaal resident ieder kwartaal (al dan niet via een accountant/ administratiekantoor) aangifte te doen van de inkomsten en kosten uit de woning. Over de winst betaal je 19% belasting.  

Wil je meer weten over het verhuren van je vakantiewoning? We vertellen je er graag meer over in de aanloop naar het kopen van jullie Spaanse droomhuis.