Hoe koop je een huis in Andalusië?

Een huis kopen in het buitenland is een leuke, spannende aangelegenheid. En ondanks het bestaan van de Europese Unie heb je nog steeds administratieve en juridische verschillen tussen de landen. In het geval van het kopen van een huis in Spanje is het zeker dat het koop proces anders verloopt dan in eigen land. Daarom is het belangrijk om deze weg goed voorbereid te bewandelen.

We leggen je graag uit hoe het hier werkt in Andalusië. En misschien beantwoorden we hiermee niet alle vragen, je kunt natuurlijk altijd contact met ons opnemen voor verdere toelichting. Over het algemeen gaat het als volgt:

Stap 1: Het huis van je dromen vinden

Wanneer je besloten hebt om een eigen vakantie- of woonhuis te kopen in het prachtige Andalusië, is het belangrijk om vooraf te weten wat voor soort woning ideaal zou zijn. Zou je aan de kust willen wonen, op het platteland of in een typisch wit dorp en is het dan een villa of finca waar de voorkeur naar uit gaat of past een appartement of een dorpshuis beter bij je situatie? Het helpt om een wensenlijst te maken maar er zijn ook andere belangrijke aspecten die je vooraf niet bedenkt, tot je voor het eerst oog in oog staat met het huis van je dromen.

Om deze wensen goed inzichtelijk te krijgen is het verstandig om de regio vooraf te bezoeken, misschien ook in de verschillende seizoenen. Is het idee om een finca op het platteland te gaan kopen? Huur dan eens voor een periode zo’n type woning. Dit kan al veel vragen en onduidelijkheden beantwoorden.

Wanneer de wensenlijst klaar is en opgestuurd, gaat het team van Second Home Andalusia op zoek en stuurt na een paar dagen een eerste selectie van geschikte huizen. Na je feedback én de data van de komst naar Andalusië, plannen we de bezichtigingen in en begeleiden je bij alle bezoeken. Ondertussen doen we ons uiterste best om de antwoorden te geven op al je vragen. 

Stap 2: Reservering van het huis

Zodra je het juiste huis hebt gevonden, beginnen we met het onderhandelen over de prijs en de voorwaarden.

Is er een overeenkomst over de verkoopprijs, dan ondertekenen koper én verkoper het zogenaamde Reserverings Contract. Deze afspraak geeft de koper formeel de mogelijkheid om het huis te kopen tegen de overeengekomen prijs en voorwaarden. Na ondertekening en de storting van een aanbetaling wordt de woning van de markt gehaald en kunnen we de afronding van de verkoop organiseren. Vanaf dit moment is het goed om contact te zoeken met een advocaat (zie Stap 3.)

De aanbetaling varieert tussen € 3.000 en € 8.000, afhankelijk van de prijs van de woning. Dit bedrag wordt overgemaakt naar een klantenaccount van je advocaat of naar dat van ons.

Stap 3: Legale check

De advocaat zal nu de nodige wettelijke controles van het onroerend goed uitvoeren om ervoor te zorgen dat al het papierwerk in orde is, dat het vrij is van kosten en schulden en dat er geen achterstand is in de betaling van de lokale onroerende goed belasting, of bij de water- en elektriciteits bedrijven. Zodra dit is uitgevoerd en alle lichten staan op groen, bereidt de advocaat het Voorlopig Koopcontract voor (zie stap 4) tussen de koper en de verkoper.

Wanneer de advocaat iets vindt dat het kopen van het huis bemoeilijkt, zullen we ons uiterste best doen om deze problemen op te lossen, zodat de verkoop nog steeds kan doorgaan. In het zeldzame geval dat de gevonden problemen niet kunnen worden hersteld, wordt de aanbetaling terugbetaald.

Samen met de advocaat kunnen we ook zorgen voor:

• het NIE-nummer: het identificatienummer voor buitenlanders. Deze aanvraag loopt via het politiebureau en moet bij voorkeur vóór de datum van overdracht worden geregeld.
• een Spaanse bankrekening die je nodig zult hebben voor de contracten voor nutsvoorzieningen en andere reguliere betalingen.
• eventueel het opstellen van een notariële volmacht, zodat de advocaat in je/jullie belang kan handelen mocht je niet in Andalusia kunnen zijn voor bijvoorbeeld de overdracht.

Stap 4: Voorlopig koopcontract

Na het doorlopen van alle papieren en registers, stelt de advocaat een Voorlopig Koopcontract op (‘Contrato Privado’) dat beide partijen ondertekenen. Dit document bevat alle details van de koop overeenkomst, het huis en de plots, of er een Energie Label is gemaakt (CEE), wie het koopt cq verkoopt, de wijze van betalen en de datum van overdracht. Tijdens deze fase betaalt de koper 10% van de overeengekomen prijs van het nieuwe huis betalen (inclusief de eerste aanbetaling bij de reservering).

Stap 5: Tekenen van de eigendomsbewijzen

Tijdens de afronding van de verkoop in het notariskantoor, draagt de verkoper het eigendom van het huis, de opstallen/ inventaris en bijbehorende grond over aan de koper(s) door het tekenen van het koopcontract. De daadwerkelijke ondertekening van dit document moet, volgens de Spaanse wet, plaatsvinden voor een Spaanse notaris en, net als in Nederland, getekend worden door zowel de notaris, de koper als de verkoper of hun wettelijke vertegenwoordigers.

De notaris, als ambtenaar van de staat, heeft de opdracht om te verklaren dat aan de legaliteit is voldaan, dat het contract in het bijzijn van hem is ondertekend en dat de verkoper en de koper onder meer zijn geïnformeerd over de betaling van hun belastingen.

Stap 6: Inschrijving in de registers

Het eigendomsregister voor onroerend goed is een officiële openbare instelling waar men zich registreert voor algemene erkenning van de rechten en beschrijving van een woning. Het eigendomsregister heeft voorrang op het kadastrale register (zie hieronder). Zodra de verkoop is voltooid en je eigenaar bent van je nieuwe huis, legt de advocaat bij het eigendomsregister vast dat jij de nieuwe eigenaar bent. Hij/zij brengt je op de hoogte zodra de eigendomsbewijzen op je/jullie naam staan. Dit duurt minstens 3 tot 6 maanden na de ondertekening.

Het kadastar:
Daarnaast zorgt je advocaat er voor dat de woning ook wordt geregistreerd in het ‘Catastro’, het algemene register van alle eigendommen in de provincie Málaga. Dit proces duurt tussen 1 en 3 jaar.

De nutsbedrijven:
Tot slot kan de advocaat regelen dat het water, elektriciteit, reinigingsheffing, etc. op je naam worden geregistreerd en dat de betalingen via je Spaanse bankrekening worden gedaan.

Kosten en tarieven

Over het algemeen moet je, naast de koopsom, rekening houden met 10% tot 13% van de verkoopprijs, mede afhankelijk van wat voor soort woning je koopt. Dit bestaat uit:

• De kosten voor de notaris, de advocaat en de registratie van het onroerend goed in de verschillende organisaties (zie 6.).
• De belastingen, zoals gemeentelijke belasting, BTW en overdrachtsbelasting, die ligt tussen 7% en 10% afhankelijk van of het een nieuwe of bestaande woning is, de verkoopprijs van het huis en of je koopt op een of meerdere
  namen.

In de loop van het koop proces zal de advocaat een specificatie overleggen en dat met je bespreken.

< Belasting & Administratie