Einer der Gründe, warum Sie vielleicht ein Haus in Spanien kaufen möchten, ist die Möglichkeit, es zu vermieten, z.B. während Ihrer Abwesenheit oder in den heißen Sommermonaten. Dies kann eine gute Möglichkeit sein, einen Teil der Fixkosten, die mit dem Haus verbunden sind, wieder hereinzuholen.

Um ein Haus oder eine Wohnung in Andalusien zu vermieten, müssen Sie eine Reihe von Schritten durchlaufen und das Haus muss verschiedene Anforderungen erfüllen. In diesem Blog möchten wir Ihnen zeigen, worauf Sie achten müssen.

Neues Gesetz Frühjahr 2024

Bisher war es Pflicht, eine Vermietungslizenz zu beantragen, aber ab Frühjahr 2024 werden die Regeln verschärft und die Durchsetzung verbessert. Ziel des Gesetzes ist es, ein Gleichgewicht zwischen der Lebensqualität der Bewohner eines Dorfes, einer Stadt oder einer Siedlung und dem wachsenden Tourismus zu schaffen. Mit den nun festgelegten Regeln will die Regierung dafür sorgen, dass die touristische Vermietung besser organisiert wird, was auch ein Gleichgewicht mit anderen Arten von touristischen Unterkünften schafft. Damit soll ein nachhaltiges und qualitativ hochwertiges Angebot gewährleistet werden.

Das Gesetz soll auch dazu beitragen, den unlauteren Wettbewerb zu bekämpfen, der unter anderem von Personen ausgeht, die ihre Wohnungen illegal vermieten. Diese illegalen Vermietungen schaden dem regulierten Tourismussektor, entziehen sich der staatlichen Kontrolle und führen zum Umlauf von Schwarzgeld. Sie können auch zu Konflikten mit der lokalen Bevölkerung führen. Dies schützt den regulierten Tourismussektor und wirkt unlauterem Wettbewerb entgegen. Im Folgenden erklären wir kurz, wie es funktioniert, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung vermieten möchten.

Beantragung einer RTA-Lizenz

Wenn Sie eine Immobilie für Kurzzeitvermietungen (weniger als 2 Monate) über kommerzielle Vermietungsportale anbieten möchten, müssen Sie eine Lizenz beim Registro de Turismo de Andalucia (RTA) beantragen. Vermietungsportale wie airbnb, Booking.com, Holiday Home, VRBO.com und alle anderen großen Vermietungsportale können Sie nur dann auf ihrer Website aufnehmen, wenn Sie eine Registrierungsnummer für diesen Zweck haben.

Sie können diesen Antrag selbst stellen, aber auch über die Junta de Andalucia, aber da alles auf Spanisch erfolgen muss und Sie auch einige spezifische Fragen beantworten müssen, empfehlen wir Ihnen, diesen Antrag über einen Anwalt oder Ihren Buchhalter zu stellen.  Letzterer kann Sie auch beraten, wenn zusätzliche Dokumente benötigt werden.

Voraussetzungen

• Grundsätzlich wird eine RTA-Genehmigung immer dann erteilt, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind. Darüber hinaus kann eine weitere Inspektion folgen, bei der vor Ort geprüft wird, ob das Haus die Voraussetzungen erfüllt. Diese Inspektion findet nach vorheriger Terminabsprache statt. Der Inspektor prüft zum Beispiel, ob die folgenden Dinge vorhanden sind: 
  - Rauchmelder und Feuerlöscher 
  - Erste-Hilfe-Kasten
  - Gebrauchsanweisungen für alle elektronischen Geräte 
  - Ausreichende Belüftung und Fenster in jedem Raum 
  - Heizung und Kühlung in urbano obligatorisch (Klimaanlage oder Ventilator) in ländlichen Häusern nicht obligatorisch, aber empfohlen
  - Touristische Informationen, Beschwerdebuch und Telefonnummern für Notfälle an gut sichtbarer Stelle
  - Hausordnung der Eigentümergemeinschaft (falls vorhanden) 
  - Maximal 4 Gäste pro Zimmer oder 15, wenn das ganze Haus gemietet wird.
  - 2 Badezimmer bei mehr als 5 Gästen und 3 Badezimmer bei mehr als 8 Gästen
  - Bettwäsche, Handtücher etc. müssen regelmäßig gewechselt werden, Reinigungsservice muss vorhanden sein
  - Reparaturen und Instandhaltung müssen regelmäßig durchgeführt werden
  - Schlüsseldienst, Meet&Greet
  Darüber hinaus muss die Wohnung mit Möbeln, Geschirr und Besteck, Wäsche für Bad und Küche ausgestattet sein.

  Jedes Schlafzimmer muss mit einem Kleiderschrank ausgestattet sein. Internetanschluss und Fernseher müssen vorhanden sein (außer in Gebieten mit schlechtem Empfang).

• Bußgelder ...

  Die Nichteinhaltung von Richtlinien oder Gesetzen kann je nach Schwere des Verstoßes zu Bußgeldern zwischen 10.000 und 600.000 € führen. Beispiele sind die unrichtige Angabe der genauen Lage und der Registrierungsdaten des Hauses in Anzeigen, die Nichtübermittlung von Eigentümerdokumenten oder die illegale Vermietung von Zimmern im Haus.

Verschiedene Genehmigungen

Es gibt verschiedene Genehmigungen für die Vermietung von Ferienhäusern. Zum Beispiel gibt es einen Unterschied zwischen "urbano" (in einem Dorf oder einer Stadt) und "rustico" (auf dem Land). Das können andere Kriterien sein als die Eintragung des Hauses im Grundbuch. Außerdem gibt es bei den ländlichen Genehmigungen eine weitere Unterteilung in "Vivienda Turistica" (VTAR) und die umfassendere "Casa Rural". 

Urbano: Hier sind die oben genannten Voraussetzungen obligatorisch. Darüber hinaus ist eine Erstwohnsitzbescheinigung (Licencia de Primera Ocupación) erforderlich. Wenn die Immobilie (noch) nicht über eine solche verfügt, kann Ihnen Ihr Anwalt dabei behilflich sein, indem er z.B. eine Kopie der alten LPO bei der Gemeinde anfordert oder eine neue LPO beantragt. Das kann übrigens teuer werden. Es ist daher wichtig, dass Sie dies vor dem Kauf von Ihrem Anwalt prüfen lassen.

Vivienda turistica: Sie vermieten Ihr gesamtes Haus an Gäste, ohne selbst anwesend zu sein. Sie dürfen keine zusätzlichen Dienstleistungen wie Frühstück, Getränke oder Mittagessen anbieten. Sie benötigen ein spezielles Schild mit Ihrer VTAR-Nummer, das gut sichtbar an der Straße angebracht werden muss.  

Casa rural: Diese Lizenz benötigen Sie für ein B&B, Hotel etc. Sie betreiben es wie ein Unternehmen und müssen dafür mindestens autonomo (selbständig) sein. Manchmal muss auch eine Gewerbeerlaubnis bei der Gemeinde beantragt werden. Dies geschieht durch einen Architekten, der das Haus, den Standort etc. auf eine Reihe von technischen Anforderungen überprüft. Die Casa Rural-Lizenz erfordert auch ein spezielles Namensschild, das gut sichtbar sein muss.  

Sonstige Mietbedingungen

Neben dem Besitz der entsprechenden Genehmigung sind Sie verpflichtet, alle Gäste (ab 16 Jahren), die sich in Ihrem Haus aufhalten, innerhalb von 24 Stunden nach ihrer Ankunft bei der Guardia Civil digital zu registrieren. Dazu benötigen Sie eine Kopie der Ausweispapiere der Gäste, die Sie für den Fall einer Kontrolle ein Jahr lang aufbewahren müssen.  Übrigens: Die Vermietung an Familienmitglieder oder Freunde ist ohne RTA-Lizenz und Steuererklärung nicht erlaubt. Wenn Sie selbst nicht zu Hause sind, sollten Sie sich grundsätzlich auch über die App der Guardia Civil melden.

In Andalusien ist man auch als Nicht-Resident verpflichtet, vierteljährlich eine Steuererklärung über die Einnahmen und Ausgaben der Immobilie abzugeben (egal ob über einen Buchhalter/Verwaltungsfirma oder nicht). Sie zahlen 19 % Steuern auf den Gewinn.  

Möchten Sie mehr über die Vermietung Ihrer Ferienwohnung wissen? Wir informieren Sie gerne vor dem Kauf Ihres spanischen Traumhauses.